농가주택 구입에 대한 개념정리와 체크 리스트

농가주택 구입에 대한 개념정리와 체크 리스트

고양시. 파주시 개발정보에 의하면 현재 농어촌에는 6만 여 채의 빈집이 있는 것으로 조사되고 있습니다. 그리고 이 빈집들 중 3만여 가구는 개조와 간단한 손질만 하면 사용할 수 있는 것으로 알려져 있습니다.
그런데 실제 시골 마을에 가보면 쓰러져 가는 빈집은 많은데 실소유주를 동내에서도 모르는 경우가 많고 맘에 드는 집을 구하기도 힘듭니다. 워낙 광범위한 일이라 막막합니다. 운에 맡길까요? 그럴 수는 없는 노릇이지요. 방법을 찾아야지요.
빈집은 많은데 실제 매물이 없는 이유는 뭘까요? 80년대부터 빈 농가주택 대부분이 도시민들에게 소액투자용 내지는 노후에 살집을 미리 장만하는 차원에서 팔려나갔거나, 언젠가는 성공해서 돌아오리라 생각하고 집을 팔지 않고 도시로 떠난 이농민의 연락처가 세월이 흘러 마을에 남아 있지 않아 농촌 현지에서 주인 연락처를 알 수 있는 실제 매물을 찾기가 힘든 탓입니다. 
그래도 살 집 없이 시골로 내려 갈 수는 없지요. 구하기는 구해야겠는데 무엇을 기준으로 구해야 할 지 막연하고 집을 보러 갈 때마다 기준이 변하다 보니 이 집은 이래서 안 되고 저 집은 저래서 안 되고 그래서 시간만 가고. 그래서 아예 내 맘에 드는 집을 직접 지어야겠다고 생각하시는 분도 있을 겁니다. 
빈집에 대한 정보 네트워크 부족입니다. 한계지요. 그래도 가끔씩 나옵니다. 열심히 정보 구하는 노력 밖에 방법이 없습니다.
그러나 농가주택을 매입하는 것이 때로는 집을 신축하는 것보다 장점이 많기 때문에 이번 글에서는 그동안 사방에서 글 도둑질하면서 얻은 정보를 취합하고 요리해서 제 나름대로 정리해보겠습니다.

농가주택의 장점
● 매입 절차가 복잡하지 않습니다. 부지매입부터 건축까지의 전 과정이 만만치 않은 전원주택마련의 길은 자칫 잘못하면 쓸데없는 곳에 시간과 돈을 허비할 수 있습니다. 그러나 농가주택은 이미 집이 지어져 있기 때문에 매매의 형식만 취하면 돼 농지전용이나 건축의 절차가 없어 단순합니다. 매매계약만 하면 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수도 있고 또 살면서 하나씩 고쳐갈 수도 있습니다. 그래서 시간적인 여유가 없는 수요자들에게 적당합니다.
● 저렴한 가격으로 전원주택을 마련할 수 있습니다. 준농림지를 구입, 전용을 하게 되면 전용부담금이나 대체 농지 조성비를 내야하고 다시 건축비가 드는 반면 농가주택을 구입해 개조하면 비용을 줄일 수 있습니다.
● 소액으로도 가능합니다. 소형평수들이 많아 투자금액이 작습니다. 준농림지에 컨테이너 박스를 설치하고 임시거처를 마련한다 해도 전기가설을 하고 지하수를 파 수도를 쓰게 된다면 그 비용도 상당할 것입니다.
● 옛집의 분위기를 그대로 보존할 수 있습니다. 농가주택의 기둥과 서까래 등 기존구조체가 튼튼하다면 헐고 새로 짓는 것보다 개조가 더 품위 있고 분위기 있습니다. 농가주택은 대부분 흙이나 나무로 되어 있는데 이런 분위기를 살려내고 입식부엌과 욕실을 실내에 두면 전원생활에 문제가 없습니다.
● 농가주택에 달린 창고나 축사를 개조해 다용도 공간으로 이용할 수 있다는 점입니다. 이들 건물은 흙이나 돌, 나무 등 천연자재로 되어 있으며 허름한 경우가 많은데 원룸형식으로 꾸미면 좋습니다. 개조한 후 주택으로 용도변경하면 별채로 사용 가능합니다.
● 살기 편하다는 점입니다. 빈집이 있는 곳은 기존 마을이 형성돼 있어 마을 사람과 주택신축 시 생길 수 있는 마찰을 조금이라도 줄일 수 있습니다. (대부분의 귀농선배님들이 일 년 정도 현지에 살아보고 마을 주민들과 어느 정도 동화된 후에 주택신축 하라는 충고는 때에 따라서는 필요한 부분입니다.) 그리고, 어느 정도 대중교통망이 있습니다.
● 대부분의 농촌주택은 마당이 넓어 텃밭으로 이용할 수 있습니다. 

농가주택 단점
● 건축규모가 대부분 작습니다. 농가주택은 예전에 지은 집들이 많아 건평이 보통 10~15평 사이가 많고 규모가 있는 집이라야 건평 20평정도입니다. 구조도 입식 생활에 익숙한 도시민에게는 불편한 점이 많습니다.
● 건축법상 문제가 많은 농가 주택이 생각보다 많아 일반적인 주택매매와는 달리 꼼꼼하게 체크하고 신경 써야 합니다. 그 이유 중 하나는 현재 농촌에는 지적도상 도로가 없는 농가가 많다는 것입니다. 도로가 관심의 대상이 된 것은 자동차가 등장하면서부터 지 그 이전에는 그리 중요하지 않았습니다. 그래서 집을 지을 때 건축법상 도로 몇 미터이상 접해야 한다는 법도 생긴지 얼마 되지 않습니다. 대부분의 농가주택들은 몇 십 년이 넘은 것이 많기 때문에 현행법과 무관한 집이 많다는 것입니다.

농가주택 구입 시 단점이라기보다는 주의할 점
농가주택을 구입할 때 집이 있다하여 덜렁 사버리면 곤란한 경우를 당하게 됩니다. 그래서 귀찮다고 생각마시고 전문가(부동산업자 또는 관할 군청 담당 등)와 상의하시고 매입절차를 밟으셔야 나중에 후회하지 않습니다. 

주의하셔야 할 점들을 간략하게 짚어보면,
● 농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있습니다. 이를 확인하기 위해서는 일차적으로 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 확인해 보아야 합니다. 농가주택은 80년대 들어 도시민들의 소액투자대상으로 거래되었으나 이때는 계약서만 있으면 면사무소 산업계에서 건축물대장을 재무계에서 명의변경을 가옥대장을 명의만 변경해 주었습니다. 그러나 언제부터인가 모든 부동산 등기를 의무화하게 되면서 각 지역 등기소마다 차이는 있어도 95년부터는 처음 건축물 대장상 기재된 소유자가 보존 등기해야 이전등기를 할 수 있어 문제점이 많았습니다. 대부분 농가주택은 50~70년 사이에 건축이 돼 소유주가 자주 바뀌었기 때문에 건축물대장을 꼭 확인해야 합니다. 다행히 가옥대장은 계약서만 있으면 면사무소 재무계에서 명의변경만 하면 되지만 이는 극히 드문 경우입니다. 정신 못 차리게 복잡한 소리지요. 간단하게 말하면 내가 구입하려는 집의 가옥대장 또는 건축물 대장 그리고 건물, 토지 소유주 모두 동일인으로 만들고 계약하면 된다는 소립니다. 만일, 가옥대장과 건축물 대장에도 나와 있지 않은 집이라면 무허가 주택입니다. 이 경우는 가옥대장과 현소유주가 다른 경우보다 더 문제가 없습니다. 이 경우에는 상황에 따라 군청에 문의하고 처리하시면 됩니다. 오히려 무허가 주택인 경우 구입한 주택을 그냥 대충 보수하고 사시는 분 중에는 별 신경 안 쓰고 군청에 문의나 신고도 안하고 사는 분도 있습니다.
● 지상권문제에 대해서도 필히 확인해야 합니다. 지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말합니다. 다 낡아 허물어진 집이라고 부수고 새로 짓는다고 생각하여 문제없을 거라 생각하신다면 착각하신 겁니다. 전 주인이 알려주지도 않은 다른 사람의 지상권이 있는 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수 없게 됩니다. 매매를 해서 샀지만 서류상으로는 땅만 산 것입니다. 가옥대장이나 건축물대장이 없는 무허가 건축물일 때 이런 경우가 생길 수도 있는데 이런 경우에는 무허가 건축물이 등기상 나와 있지 않은 무허가 건축물입니다만 이에 대해 만에 하나 발생할 수 있는 건물에 대한 소유권문제는 매도자가 책임진다는 문구를 계약서에 꼭 넣어 처리해야 합니다. 아무리 낡고 폐가와 같은 집이라도 나중에 매도자와 다른 실제 건물 주인이 나타나 지상권을 주장하면 골치 아프게 됩니다. 다 쓰러져가는 집이라 재산가치가 없는 것으로 생각하고 처리한 것이지만 건물소유주가 매도자와 다르다면 불이익을 당할 수 있습니다. 그리고 건물주가 나중에 막무가내로 돈을 요구하면 얼마 정도는 들어 줄 수밖에 없습니다. 피곤한 일이지요.
● 반대로 집주인인데 토지소유주는 아닌 경우도 있습니다. 지상권만 갖고 있다는 것입니다. 계약당시 구입하고자 하는 집에서 차 한 잔 마시며 기분 좋게 집주인과 계약했는데 나중에 잔금 치를 시에 토지 소유주가 다른 경우를 확인하는 경우도 있습니다. 쓸 만한 집이 주변 시세보다 너무 터무니없이 싸게 나왔다면 십중팔구는 이런 집입니다. 그러나 집상태가 좋고 일 년 도지세(토지 사용료)가 싸다면 생각해 볼 수도 있습니다. 어째든 건물은 내것이니까요. 그리고 나중에 토지를 매입할 수도 있습니다. 토지주는 건물주인 제게 안 팔면 제 값에 팔기 힘드니까요. 땅을 팔 의사가 있으면 가장 먼저 연락이 옵니다. 그러면 시세보다 싸게 매입하실 수 있습니다. 그러나 그 토지를 매입하기 전에는 현재 소유주도 팔기 힘든 것처럼 나중에 팔려면 힘든 단점이 있습니다. 누구나 토지와 건물이 모두 내 것이기를 원하니까요. 그래도, 평생 살 생각이고 집 상태가 괜찮다면 보통 건축비 시세 이하이므로 생각해 볼만한 물건입니다.
● 개조해 살 목적으로 빈집을 산다면 내부골조를 잘 살펴봐야 합니다. 개조가 가능한 상태의 집이라면 개조해서 사는 것이 더 이익이고 남다른 집을 지을 수도 있습니다.
● 빈집의 경우 주변사람들이나 소개를 해준 부동산에 그 집의 내력을 들어보는 것도 중요합니다. 과거 집주인이 패가망신하였다든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 살면서도 기분이 찜찜할 것입니다.

사례 -
준농림지와 비교 
● 용인시 양지면 수목리에 대지 200평의 매매가가 8천2백만 원입니다.(평당 41만원)
● 이 대지와 인접한 같은 평수 200평 준농림지 전의 매매가격은 6천만 원입니다.(평당 30만원)
● 이 준농림지 공시지가는 평당 12만원이며 대지와 밭의 가격 차이는 2천2백만 원(평당 11만원)

과거의 시세이지만 이렇게 보면 준농림지가 훨씬 쌉니다.
그러나 집을 짓는다 하였을 때 대지는 곧바로 집을 지을 수 있지만 준농림지는 전용을 받아야 합니다. 준농림지 전을 대지로 만드는데 들어가는 비용은,
● 대체농지 조성비(공시지가의 30%)가 평당 3만6천원
● 지역개발공채 평당 9백92원
● 설계사무소 전용허가 대행비 2백만 원 등

이를 계산하면,
● 전용허가 대행비 2백만 원
● 전용부담금 공시지가 12만원×0.3×200평=7백2십만 원
● 지역개발공채 9백92원×2백평=19만8천원

여기까지가 전이 대지로 형질 변경하는데 드는 서류상의 비용입니다. 이를 합하면 9백39만8천원이며 여기에 땅값 6천만 원을 더하면 6천9백39만3천원입니다. 대지 8천2백만 원과 비교했을 때 1천2백60만7천원을 절약할 수 있습니다. 
그러나 여기에 상수도시설을 하기 위한 관정비용과 전기인입비 그리고, 그동안의 과정에 들어가는 경비와 시간을 계산한다면 다 쓰러져가는 헌집이 있는 대지와 전의 가격 차이는 정말 미미합니다. 여기서 시간이라는 것은 상황에 따라 돈으로 환산되어 당신을 압박할 수도 있습니다. 자신의 시간을 아끼기 위해 전문가에게 맡겨 처리하신다면 모두 비용으로 청구되기 때문입니다.

농가주택 구입 요령의 우선순위
● 현재 사람이 살고 있으며 생활의 편의를 위해 조금만 손보면 될 집. 집 값이 주변 나대지 가격 대비 조금만 산정된 경우이면 금상첨화입니다. 시골집은 대지가 넓기 때문에 대지에 속해있는 집값은 별도로 계산하지 않는 경우가 많습니다.
● 사정에 의해 빈집이 된지 얼마 안 되며 약간 손보면 될 집.
● 빈집이 된지 오래된 집이나 집 석가래와 기둥이 쓸 만 해서 보수하고 살 수 있는 집.
● 다 쓰러져가고 기둥이나 석가래 등 재활용이 불가능해서 부수고 새로 지을 집.
※ 여기까지는 모두 지목이 대지인 경우입니다. 지목변경이 안되어 있으면 대지로 지목 변경하는 것을 누가 할 것인지 계약서에 꼭 명시하여야 합니다.
● 건축허가를 받을 수 있는 전이나 임야. (군청에서 꼭 확인하고 계약할 사항)
※ 여기까지는 지리적인 주변 환경은 배제하고 비용만으로 계산하여 우선순위를 매긴 것입니다. 

지리적인 환경부분은 돈으로 계산할 수 없는 부분입니다. 내 맘에 꼭 드는 땅이라면 돈으로 환산 할 수 없는 가치가 있습니다. 그래서 저는 지리적인 환경부분을 가장 중점으로 컨설팅 합니다.
비용과 지리적인 환경부분이 둘 다 맘에 든다면 환상이겠지요. 그러나 대부분 이런 집은 극소수이고 매입비용이 비쌉니다. 따라서 회원 분들은 제가 앞선 글에 말한 눈을 감고 미래의 집 모습에 대한 전체적인 상상의 그림을 그릴 줄 모르신다면 확률은 거의 없는 부분이므로 현재 집 상태에서 자신이 생각하는 정도의 50%만 만족한다는 선에서 구입하시면 될 겁니다. 더 욕심을 부리신다면 과욕이십니다. 평생 땅만 보러 다니실 수 있습니다. 악담인가요?
예전에 마을이 들어설 때는 지리적인 환경은 생활의 편의성과 농사짓기 편리한 위치를 가장 우선순위로 하였습니다.
지금은 산세나 물줄기 도로 등 주변 환경이 가치판단의 많은 위치를 차지합니다. 주택에 대한 지리적 환경 판단 기준의 변화입니다. 회원 분들은 마을에 인접한 농가 주택은 과거의 판단 기준으로 지어진 것을 이해하고 인정하셔야 될 겁니다. 인정할 것은 인정할 줄 알아야 꿈도 이루어집니다.

농가주택을 보러 갔을 때 체크리스트
아시는 분이 소개한 것이라면 주소를 물어서 FAX 민원을 동사무소에 신청해서 지적도를 발급받아 가지고 내려갑니다. 부탁하시기 뭐하시면 일단 내려갑니다. 아시는 분이 쓸 만 한 집을 소개하셨을 테니까요. 대신 현장에서 집의 모양을 현지 분에게 자세히 설명 받습니다. 땅이 어디서 어디까지라는 것을 확인하시고 집이 마음에 들면 서류 발급받으시면 되니까요.
부동산이 소개했다면 현지에 도착해서 사무실에 비치되어 있는 1/5,000 지도나 지적도를 통해 땅모양을 보고 현장에 갑니다. 내려가기 전에 주소를 물어 보시면 결례입니다. 부동산업자는 의심을 하고 당신에 대한 나쁜 선입관을 가질 수 있습니다. 부동산업자는 왜 주소를 안 가르쳐 주냐고 제게 물으신다면 관례상 대부분 그렇기 때문에 시작부터 서로 안 좋은 감정가지고 시작하면 좋지 않기에 내려가서 사무실에서 확인하시라는 겁니다. 저도 같은 업자지만 친한 경우 빼고 동일하게 합니다. 일이란 서로 인정할 건 인정하고 시작하는 게 좋습니다. 부동산 중개업자들도 전문가인데 영역침범입니다. 그냥 인정하세요. 시작부터 아는 체하면 실제 상황에선 도움 안 되는 경우가 있습니다. 깐깐한 것은 계약할 때 깐깐하시면 됩니다. 계약금 놓고 서류작성하면서 꼼꼼하게 체크하는 것은 부동산도 인정합니다. 옆에서 되도록 사는 사람 편에서 일을 합니다. 구입자가 계약금 들고 가버리면 일은 틀어지는 것이니까요.

지적도로 땅의 모양을 알고 집을 봐야 이해가 빠릅니다.
● 개조가 가능한 집인지 아닌지 상태 확인 - 보통 농가에서 개조가 필요한 부분은 지붕, 창과 문, 벽면과 바닥의 단열공사 등입니다. 이는 보통 단열이나 생활의 편의를 위해서 필요한 작업입니다. 또한 공간 중에는 화장실과 욕실, 주방의 개조는 선택사항이므로 체크합니다.
● 전기
● 상하수도
● 정화조
● 전화선
● 천장 -오래된 빈집 대부분의 경우 개조가 필요한데, 천장을 들어내고 단열과 방수공사 작업을 새로 해주어야 합니다. 필요에 따라 지붕재를 바꾸기도 하는데 이는 부분적인 개조로 집의 인상을 변화시키는 방법입니다. 지붕에서 물이 새는 경우의 대부분이 내부목재의 부식에서 비롯됩니다. 어차피 단열을 위해서 지붕을 고쳐야 하겠지만 주택의 골격이 되는 목재상태를 확인하기 위해서도 지붕상태의 확인은 꼭 필요합니다.
● 농가의 창문과 출입문 등 - 대부분이 단열과는 거리가 먼 홑창과 문입니다. 이는 난방비와 관계가 있으므로 개조 시 아예 이중창, 이중문으로 바꿔 버리는 것이 장기적으로 이익입니다.
● 벽면 - 개조가 필요할 경우는 단열과 공간구조의 변경을 할 수도 있습니다. 한옥의 벽 구조는 대부분 외 엮기로 만들어져 있습니다. 이 벽을 트거나 합칠 때 기초부분의 목재가 상했는지 확인 후 공사에 들어가야 합니다. 벽을 틀 경우에 상인방과 중인방, 하인방 부분을 철거해야 하는데 상·중·하인방 사이에 쐐기로 박은 부분을 빼면 자연스럽게 해체됩니다. 이때 힘을 받고 있는 부분은 절대로 해체하거나 옮겨서는 안 된다는 점을 유의해야 합니다. 외 엮기를 다시 할 경우 쫄대 내지 신우대 또는 싸리대 등을 엮어서 벽체 부분을 만드는데 내부에서 외 역기를 하고 가운데 부분에 단열재를 넣은 후 또다시 외 역기를 한 후 흙을 바르면 단열에 별다른 문제가 없습니다. 일반적으로 흙을 바를 때 주의해야 할 점은 반드시 생흙을 사용하여야 하며 석비래(마사토) 60%, 모래 20%, 강회 20%의 비율로 배합합니다.
● 기존의 바닥 - 대부분이 구들장이므로 난방방식을 결정한 후 그에 적합한 보일러를 시공합니다. 구들을 보일러 난방으로 교체할 경우 바닥의 높이를 수평으로 맞추고 방고래 부분은 전부 메꾸어 줍니다. 구들을 그대로 둔 상태에서 보일러 난방을 할 수도 있는데, 이 경우에는 구들 위의 방바닥이 문지방과 최소 10㎝정도는 되어야 배관을 할 수가 있으므로 유의해야 합니다. 일반적으로 난방을 위해 보통 전기나 기름보일러를 설치하는데 자주 사용하지 않는 방 하나 정도는 직접 아궁이에 불을 때서 난방을 해결하도록 설치하면 좋습니다.
● 주춧돌 - 골조상태를 확인하기 위해 살펴보아야 할 곳이 바로 주춧돌입니다. 주춧돌의 윗부분을 보면 내부 골조의 상태를 알 수 있습니다. 

보신 집이 어느 정도 맘에 들었다면 바로 군청으로 이동해서 해당 군청에 가서 관련서류들을 발급받아 서류상에 문제점이 없나 검토하시고 의심나는 부분이 있다면 해당 공무원에게 문의를 합니다. 문의해서 문제점이 없다고 생각되신다면 서류를 가지고 다시 현장으로 옵니다. 그리고 서류와 비교해가며 다시 확인합니다.
한번 내려가기도 힘든데 하루에 할 수 있으면 하는 게 경비 절감되고 확실합니다. 만일 주말에 봤다면 집으로 돌아와서 주중에 사시는 곳의 동사무소에서 FAX 민원신청을 해서 관련서류를 받아 보고 검토를 하고 의심나는 점이 있으면 매입의사가 확실하다면 군청에 문의 후 매입합니다. 그리고 매입하기 전에 지적도와 현장 일치 여부는 꼭 다시 확인하시고 계약합니다. 
만일, 부동산에서 소개한 물건이라면 계약 전에 관련서류를 미리 발급받아 계약 시 보여 줄 것을 요구하고 만일 의심이 나는 부분이 있다면 관할 군청에 문의 후 계약 하겠다고 하시고, 대부분의 경우지만 시간상 어쩔 수 없이 계약을 해야 하는 상황이 발생하면 계약서 단서란에 그 의심나는 부분에 대한 내용을 기재하시면 됩니다. 의심나는 부분을 계약서에 기재하여 작성하시면 부동산 중개업법상 책임지게 되어 공제조합에 가입되고 보험이 되면 나중에 문제가 되었을 시에 싸울 일이 없습니다. 이 점이 부동산을 이용했을 때 좋은 점입니다. 계약이 투명하고 문제가 발생할 시 책임소제가 확실해지기 때문입니다. 개인 간 직거래이면 이 절차를 본인이 꼼꼼하게 체크하셔야 합니다.

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